Coefficienti ufficiali in vigore (D.M. MEF 24.12.2025, tasso 2,5% con floor di legge): valore dell’usufrutto vitalizio o a termine e della nuda proprietà, per compravendite, donazioni e successioni.
Prospetto allegato al D.Lgs. 139/2024, confermato per il 2026 dal D.M. MEF 24 dicembre 2025 (G.U. n. 302 del 31.12.2025). Con il floor del 2,5% i coefficienti restano identici a quelli 2024/2025:
| Età (anni compiuti) | Coefficiente | Usufrutto | Nuda proprietà |
|---|---|---|---|
| fino a 20 | 38 | 95,0% | 5,0% |
| da 21 a 30 | 36 | 90,0% | 10,0% |
| da 31 a 40 | 34 | 85,0% | 15,0% |
| da 41 a 45 | 32 | 80,0% | 20,0% |
| da 46 a 50 | 30 | 75,0% | 25,0% |
| da 51 a 53 | 28 | 70,0% | 30,0% |
| da 54 a 56 | 26 | 65,0% | 35,0% |
| da 57 a 60 | 24 | 60,0% | 40,0% |
| da 61 a 63 | 22 | 55,0% | 45,0% |
| da 64 a 66 | 20 | 50,0% | 50,0% |
| da 67 a 69 | 18 | 45,0% | 55,0% |
| da 70 a 72 | 16 | 40,0% | 60,0% |
| da 73 a 75 | 14 | 35,0% | 65,0% |
| da 76 a 78 | 12 | 30,0% | 70,0% |
| da 79 a 82 | 10 | 25,0% | 75,0% |
| da 83 a 86 | 8 | 20,0% | 80,0% |
| da 87 a 92 | 6 | 15,0% | 85,0% |
| da 93 a 99 | 4 | 10,0% | 90,0% |
Oltre i 99 anni la prassi notarile applica l’ultima riga (usufrutto 10%).
Esempio: appartamento (non prima casa) con rendita 850 € → valore catastale 850 × 1,05 × 120 = 107.100 €. Usufruttuario di 70 anni → coefficiente 16 → usufrutto 42.840 € (40%), nuda proprietà 64.260 € (60%).
Percentuali e tabelle già calcolate per ogni età dai 40 ai 90 anni:
Si moltiplica il valore della piena proprietà per il 2,5% (tasso minimo previsto per legge, superiore al tasso legale 2026 dell’1,60%) ottenendo l’annualità; l’annualità si moltiplica poi per il coefficiente legato all’età dell’usufruttuario (da 38 sotto i 21 anni a 4 sopra i 92). La nuda proprietà è la differenza.
Il D.Lgs. 139/2024 ha introdotto un floor: se il tasso legale scende sotto il 2,5%, per usufrutto e rendite si applica comunque il 2,5% con il prospetto allegato al decreto. Il D.M. MEF 24.12.2025 ha confermato per il 2026 gli stessi coefficienti del 2024/2025.
Gli anni compiuti dall’usufruttuario alla data dell’atto (rogito, apertura della successione). Nell’usufrutto congiuntivo con diritto di accrescimento si guarda all’età del più giovane; se il diritto cessa alla prima morte, a quella del più anziano.
Ai fini fiscali (registro, successioni e donazioni) di regola sul valore catastale: rendita rivalutata del 5% × moltiplicatore (110 prima casa, 120 altre abitazioni e C, 140 gruppo B, 60 A/10 e D, 40,8 C/1 ed E; terreni: reddito dominicale × 1,25 × 90). Nelle compravendite tra privati si può usare il valore di mercato.
Con la formula dell’art. 48 del Testo Unico Registro: valore = piena proprietà × (1 − 1,025^−n), dove n sono gli anni di durata. Il valore non può comunque superare quello dell’usufrutto vitalizio della stessa persona né l’equivalente di 40 annualità.
Per le imposte su vendita o donazione della nuda proprietà con riserva di usufrutto (operazione tipica tra genitori e figli), per le divisioni ereditarie, per valutare l’acquisto di un immobile con usufruttuario in essere.